关于印发《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）、

《物业管理项目移交协议》（示范文本）和《南京市物业

服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本）的通知

各区房产（住建）局：

为进一步贯彻落实《市政府办公厅转发市房产局关于进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知》（宁政办发〔2017〕190号）精神，规范各方主体物业管理区域移交行为，维护业主和物业服务企业合法权益，现将《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）、《物业管理项目移交协议》（示范文本）和《南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本）印发给你们，请结合工作实际认真组织实施，将各项工作落实到位。

特此通知。

附件：

1、《南京市物业管理项目移交实施细则》（暂行）

2、《物业管理项目移交协议》（示范文本）

3、《南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书》（示范文本）

　　　　　　　　　　　　   　南京市住房保障和房产局

2017年11月20日

南京市住房保障和房产局办公室         2017年11月20日印发     

附件1：

南京市物业管理项目移交实施细则（暂行）

本市住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会等业主组织依法选聘物业服务企业办理新老物业移交的，依照下列程序实施：

一、移交主体

住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会是新老物业移交的实施主体，负责接收和查验物业区域管理权、共有部位、共有设施设备及相关资料。

解聘的物业服务企业负责提交上述移交内容，配合开展查验工作。

选聘的物业服务企业受业主组织委托配合物业移交工作，依法承接物业管理项目。

二、移交程序

1、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与选聘物业服务企业签订的合同应当依法在物业管理区域内公示7日。

2、公示期内，住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会应当以函件形式告知解聘的物业服务企业开展物业移交工作，函件内容包括：移交期限、移交地点、移交人员、移交内容等。函件应留存送达证据，并及时向项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

3、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与解聘的物业服务企业可以通过签订《物业管理项目移交协议》的方式约定相关权利和义务。

4、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会可以向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）申请，聘请第三方评估机构参与物业管理区域的承接查验工作，出具《物业管理承接查验报告》并向住宅区全体业主公示 。

5、解聘的物业服务企业应当按照《江苏省物业管理条例》第五十六条规定开展移交工作；一般移交工作期限不超过15个工作日，《物业管理移交协议》另有约定的除外。

6、住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会与解聘的物业服务企业移交和承接的内容应通过书面方式明确点交情况，并以双方签章为准；双方账目应明晰准确，及时向全体业主公开，有争议的应书面记载并约定解决方式。

7、选聘物业服务企业进场时应按照规范有序、平稳过渡的原则，以书面签章的形式接收住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会移交的资料并及时建立档案，依照行业规范和合同约定开展物业管理工作。

三、移交内容

1、解聘的物业服务企业应当及时向业主组织移交管理权，撤出物业管理区域，还应当按照《南京市住宅物业管理条例》第四十六条规定移交相关资料。

2、物业移交中涉及到的物业服务费、车辆停放费、公共收益等经济纠纷可通过《物业管理项目移交协议》明确双方权利和义务，不得作为移交的前提或拒绝移交的理由，应当在移交之后进一步通过协商或司法途径解决。

3、物业移交中涉及到的公共能耗费，其多退少补由业主组织牵头物业服务企业与专业经营单位，本着不影响业主生活、维护社区稳定的原则协调解决。

以上通知，本市成立物业管理委员会的物业管理项目参照执行。

附件2：

物业管理项目移交协议

（示范文本）

甲方：南京市住宅小区业主委员会

乙方：物业管理有限公司

201*年*月**日，经过区住建局、街道办事处等相关政府部门协调，甲乙双方就小区的物业管理交接事宜，根据相关法律法规规定，经友好协商，达成如下协议：

一、交接时间：双方一致同意于201年月日时前进行本协议确定的小区物业管理交接事项。

二、交接人员：甲乙双方各派人，成立交接小组，由双方向交接小组成员签订授权委托书，负责交接项目的执行，协调处理管理权移交、资料移交、费用清算、人员安置等具体事宜。

三、交接内容

1、乙方于201年月日时前，向甲方移交小区管理权，包含保洁、保安、车库管理人员（及其他）等工作人员的岗位移交。甲方可以向新物业推荐并择优录用乙方保洁、车库管理人员、设备检修人员。

2、乙方应向甲方移交其进场时受托保管的物业管理资料以及后期工作中获取的物业管理资料，并于201年月日时前移交完毕。资料清单参照如下：

（1）业主清册；

（2）物业管理区域资料，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附件图；

（3）竣工验收报告及竣工总平面图，地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（4）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；物业设施设备的质量保修文件；

（5）物业费、停车费、代收水、电、煤气费缴费清册；

（6）其他管理资料。

上述材料由移交小组审核使用，双方均可复制。

四、乙方于201年月日时前，向甲方移交水电公摊缴费清册后，双方应立即估算并解决水电公摊费用款项，具体额度及缴交办法如下：

移交后发生的相关公摊费用由甲方负责解决。

移交之日后，乙方已垫付的特种设备电梯检测费用（时间是201年月-201年月），甲方应予以支付，也可纳入总费用清单中一并清算。

五、乙方应收取201年月日之前的物业费，并应退还预收部分业主201年月日之后的物业费和停车管理费。甲方同意以公告、催缴函等形式协助乙方向业主收取物业费，并承诺新物业公司在双方移交小组工作完成之日前，不得向业主收取物业费等相关费用。

六、乙方向甲方移交本小区物业区域内的所有设备设施，设备以现状进行交接并确认。查验时，甲方应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由甲方、乙方及查验人三方签字。

七、甲方承诺书写并张贴公告，敦促相关业主尽快缴纳欠缴乙方201年月日前的物业服务费用，业主委员会委员有欠缴的带头缴纳；乙方移交后，甲方应在物业管理用房内设立收费场所为其收费、退费工作提供方便。

八、乙方在服务期内利用小区公共场地公共设施开展收益活动的合同，应在201年月日移交完毕后一并转交。

合同约定的公共收益分配应同时清算完毕，不能当场移交的另行解决。

九、双方同意积极配合做好本次交接工作，不给交接工作设置障碍，全部交接工作在区、街道职能部门的监管下进行。本协议未尽事宜，由根据有关规定协商解决，涉及民事或合同纠纷的，应通过司法途径解决。

本协议一式六份各方负责人签字或者盖章之日起生效，甲、乙双方各执二份，区住建局、街道办事处各存档备案一份。

甲方（盖章）                 乙方（盖章）                                                 

201 年 月 日                 201 年 月 日

附件3：

南京市物业服务项目竞聘行为准则承诺书

（示范文本）

尊敬的小区业主：

我司现已参加贵小区业主委员会组织的物业管理选聘工作，目前按规定在小区显著位置公示了我司的企业简介、营业执照、近三年信用记录、在管项目业绩、拟派项目负责人简历及近三年行业信用记录、物业服务标准和收费价格、物业管理方案等相关资料。为进一步表达我司参加贵小区竞聘的诚意，现郑重承诺如下：

1、遵守国家、省、市相关法律法规开展物业管理活动；

2、遵照市物业管理行业协会《自律公约》规定，自觉规范经营管理行为；

3、中选后将严格依法开展物业移交，依照合同约定全面履行应尽的责任和义务；

4、积极配合社区管理工作，主动接受行业行政主管部门的监督管理；

5、牢固树立服务意识，尽职尽责为全体业主提供质价相符的物业服务。

企业落款：                           盖章：