关于印发《南京市业主大会选聘物业服务企业实施

细则》（暂行）和《南京市业主大会公开招标选聘

物业服务企业实施细则》（暂行）的通知

各区房产（住建）局：

为进一步规范各方主体物业管理项目交接行为，维护业主和物业服务企业合法权益，按照市人大常委会关于贯彻《南京市住宅物业管理条例》相关工作要求，现将《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》（暂行）和《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》（暂行）印发给你们，请结合工作实际认真组织实施，抓好各项工作落实。

特此通知。

附件：

1、 南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则（暂行）

2、南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则（暂行）

　　　　　　　　　　　　   　南京市住房保障和房产局

2017年9月14日

南京市住房保障和房产局办公室         2017年9月14日印发    

附件1：

南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则（暂行）

本市住宅区业主大会、经业主大会授权的业主委员会等业主组织选聘物业服务企业的，依照下列程序实施：

一、事前评估

在前期物业服务合同、物业服务合同到期或中止前三个月，由业主组织提议召开业主大会会议，决定是否续聘或选聘物业服务企业；决定选聘物业服务企业的，提倡在业主组织制定物业服务和收费标准时实行第三方评估，业主组织可以持业主大会决议向属地街道办事处申请实施住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估（附件1）；评估人员通过辖区物业管理行政主管部门以工作联系单形式（附件2），由市物业管理行政主管部门在本市专家库中统一安排，出具专家评估报告（附件3）。

二、开展选聘工作

1.业主组织应当成立选聘工作小组，制定项目物业管理竞聘文件，竞聘文件至少包含以下几方面内容：

（1）选聘工作小组成员组成方案（可以由业主委员会成员、业主代表和邀请的社区工作人员等组成）；

（2）项目物业服务事项评估报告；

（3）拟选聘物业服务企业的标准；

（4）项目物业管理人员配置的要求；

（5）项目物业服务和收费的标准范围；

（6）拟签订的物业服务合同草案（含物业服务合同期限）；

（7）物业服务企业竞聘流程。

2.业主组织将竞聘文件在小区显著位置公示，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。

3.业主组织可以将竞聘公告发布至南京市住房保障和房产局官网等公开媒体，并在小区显著位置进行公示；

4.业主组织、选聘工作小组接受物业服务企业报名，并出具回函告知资格审查结果；

5.选聘工作小组组织确定参加竞聘的入围物业服务企业在小区显著位置如实展示企业简介、信用、在管业绩、营业执照等相关证照，拟派项目负责人简历（载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况），物业服务标准和收费价格，物业管理方案等；

6.选聘工作小组通过考察、测评和竞争性谈判，按照评分高低确定两名以上（含两名）晋级业主大会作为选聘对象；

7.业主组织在小区显著位置公示晋级企业及有关情况，并按规定召开业主大会会议表决确定聘用的物业服务企业；

8.业主组织将业主大会的最终选聘结果在小区显著位置进行公示；选聘结果公示结束，即视作同意授权业主组织根据业主大会的决定签订合同。

三、签约及交接

1.业主组织与业主大会表决通过的物业服务企业谈判签约，物业服务合同除双方盖章外还应当由业主委员会全体成员签名。

2.业主组织按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理物业服务合同的备案。

附件：1-1.南京市住宅区物业服务评估申请表

1-2.工作联系单

1-3.南京市物业服务事项评估报告

附件2：

南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则（暂行）

一、适用范围

本市住宅区业主委员会通过业主大会共同决定参照有关规定采取公开招标方式，选聘物业服务企业实施物业管理的活动，适用本实施细则。

二、物业类型

1.前期物业服务合同到期或期限未满，已成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅小区；

2.物业服务合同到期前三个月，业主大会决定重新选聘的住宅小区。

三、政府职责

1.市物业管理行政主管部门负责制定政策，开展业务培训，建立统一的物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），开发业主大会物业管理招投标系统（包括招标信息发布、投标网上报名、评委会电子评标、中标结果公示等功能），建设并管理评标专家库。

2.各区物业管理行政主管部门、属地街道办事处负责业主大会实施公开招标工作的备案，指导、扶持、监督业主大会公开招标全过程，及时纠正选聘过程中违反法律法规的行为；指导、监督业主大会、物业服务企业做好物业管理项目交接。

3.市物业管理行业协会负责通过行业自律，自觉维护物业管理市场秩序，营造企业规范经营、竞争有序的物业管理市场氛围。

四、选聘主体

业主大会是实施公开招标选聘物业服务企业的主体，通过决议方式交业主委员会具体执行。

五、招标流程

（一）事前评估

在前期物业服务合同、物业服务合同到期或中止前三个月，由业主委员会提议召开业主大会会议，决定是否续聘或选聘物业服务企业；决定采取公开招标选聘的，业主委员会持业主大会决议向属地街道办事处申请实施住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估（附件1）；评估人员通过辖区物业管理行政主管部门以工作联系单形式（附件2），由市物业管理行政主管部门在本市专家库中统一安排，出具专家评估报告（附件3）。

（二）业主发起

业主委员会应将上述评估结果公告全体业主，召开业主大会决定是否参照有关规定采取公开招标方式选聘物业服务企业；招标事项包括：授权业主组织执行招标、招标基本条件、物业服务标准和价格区间、合同约定（草案）、委托招标代理机构等事宜；上述事项采用书面征求意见方式表决的，应向全体业主公布（附件4）；收回的全部表格及资料应在属地街道办事处监督下封存并由业主组织保管。

（三）辖区备案

业主委员会需要通过招投标平台采取公开招标方式选聘物业服务企业的，应当在发布招标公告10个工作日前，向区物业管理行政主管部门办理招标备案。备案时，应提供以下资料：

1.南京市物业管理招投标招标备案表（附件5）；

2.业主委员会备案证明；

3.业主大会关于公开招标选聘物业服务企业的决议、物业服务标准和价格区间的决议、授权业主组织作为招标人代表的决议;

4.经办人授权委托书及身份证明；

5.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（包括物业区域的立项批文、建设工程规划许可证、国有土地使用证或不、规划核准总平面图的复印件等）；

6.招标公告（附件6）；

7.招标文件；

8.专家评估报告；

9.委托招标代理机构的提供招标代理合同；

10.法律、法规和规章规定的其他材料。

项目所在地街道办事处、区物业管理行政主管部门应当自受理备案材料之日起10个工作日内对符合规定条件的，在《南京市物业管理招投标招标备案表》提出意见并报市房产局发布招标公告。备案材料不符合规定的，应通知业主委员会补正。

（四）公告发布

市房产局对符合规定的招标备案项目，在5个工作日内通过“南京市住房保障和房产局”网站向物业服务企业统一发布招标公告等相关信息；不符合规定的，应要求区物业管理行政管理部门通知招标人补正。同时，业主委员会应当在物业区域内显著位置向业主公示招标公告信息。

（五）开标评标

1.业主大会委托人或招标代理机构负责招投标相应流程的组织落实，包括编制招标公告、接受投标报名、实施资格预审、组织开标评标、公示中标结果等。业主组织与招标代理机构签订的招标代理合同，代理费用不超过20000元，可由中标单位支付。

2.评标委员会由业主代表和本市物业管理专家组成，成员人数为5人，其中可以安排1名业主组织委托人。

3.评标结果的第一中标候选人，经确认并经业主组织在物业区域内显著位置向业主公告，公告期不少于7日，公示结束后签订物业服务合同。

4.自中标通知书发出之日起15日内，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同，合同应当加盖业主组织印章。业主大会应无条件确认公开招标结果及业主委员会签订的物业服务合同。

（六）中标备案

招标人应当在签订物业服务合同后10日内，向项目所在地街道办事处、区物业管理行政主管部门办理中标备案。备案时，业主委员会应提供以下资料：

1.南京市物业管理招投标中标备案表（附件7）；

2.开标评标过程；

3.确定中标人的方式及理由

4.评标委员会的评标报告；

5.中标人的投标文件；

6.中标通知书；

7.签订的物业服务合同；

8.法律、法规规定的其他资料。

属地街道办事处、辖区物业管理行政主管部门应当自受理备案材料之日起10个工作日内对符合规定条件的，在《南京市物业管理招投标中标备案表》提出意见。

（七）考核管理

上述流程完成，新物业服务企业进驻住宅区服务6个月后，辖区物业管理行政主管部门就合同履约情况开展专项检查，并将检查情况通告全体业主；情节严重的，按照本市物业服务企业信用信息管理规定予以处理。

六、工作要求

1.各区应按照职责分工，指导属地街道加强对业主自治活动的指导、协助，倡导住宅区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。

2.市房产局进一步加强招投标法律法规指导，建立统一的物业管理招投标平台，积极开展业务培训，指导各方主体依法开展招标活动，并向全市业主大会招投标活动提供相关资金扶持。

附件：2-1.南京市住宅区物业服务评估申请表

2-2.工作联系单

2-3.南京市物业服务事项评估报告

2-4.南京市XX区XX住宅小区业主大会征求意见表

2-5.南京市物业管理招投标招标备案表

2-6.XX物业管理招标公告（示范文本）

2-7.南京市物业管理招投标中标备案表